Tout savoir sur le prêt immobilier

Qu'est-ce qu'un crédit immobilier ?

Le prêt immobilier a pour objectif de financer une maison, un appartement ou un terrain constructible.
Une demande de crédit immobilier peut être effectuée pour l'achat de son domicile principal, secondaire ou même pour effectuer un investissement immobilier.

Le crédit immobilier peut être octroyé pour un bien immobilier neuf, récent ou ancien.
Il est également possible de bénéficier d'un prêt immobilier pour un achat en VEFA (vente en l'état futur achèvement) qui est de plus en plus courant.
Dans le cadre classique, les crédits immobilier sont octroyés par les banques dont le montant varie en fonction des besoins des acheteurs.

Chaque offre de prêt immobilier bancaire doit faire impérativement apparaître :

• Le montant du prêt
• La durée globale
• Le montant des mensualités
• Le taux d'intérêt
• Le coût des frais de dossier
• Les pénalités de remboursement effectuées
• L'ensemble des clauses relatives au remboursement du prêt

Contrairement au prêt revolving ou au prêt auto, le prêt immobilier engage l'emprunteur sur de nombreuses années.
En moyenne, un crédit immobilier est remboursé sur une période de 20 ans, ce qui engage donc l'emprunteur sur une longue période de sa vie.

De ce fait, il est primordial de bien négocier le taux d'intérêt du prêt car cela permettra d'économiser plusieurs milliers d'euros au total.

Les taux d'intérêt d'un prêt immobilier

Lors de la mise en place d'un prêt immobilier, l'emprunteur peut choisir entre un taux d'intérêt fixe et un taux variable.

Le taux d'intérêt fixe

Ce type de taux est idéal pour les emprunteurs ne souhaitant pas prendre de risque lors de leur emprunt.
En optant pour un taux d'intérêt fixe, l'emprunteur connaît par avance le montant de toutes les mensualités qu'il devra payer quelle que soit l'évolution des marchés financiers.
Ainsi, l'emprunteur ne sera pas impacté par la fluctuation des taux d'intérêts, notamment en cas de hausse de ces derniers.

En revanche, ce même emprunteur ne pourra pas profiter des éventuelles baisses des taux d'intérêts à moins qu'il procède à une renégociation de son prêt immobilier.
Cependant, celui-ci comporte des coûts et il est donc préférable d'opter pour un taux d'intérêt variable afin de bénéficier des baisses éventuelles des taux.

Le taux variable

Le prêt immobilier à taux variable est destiné aux particuliers acceptant de prendre des risques afin de profiter des éventuelles opportunités en cas de baisse des taux.
En optant pour un taux d'intérêt variable, l'emprunteur ne peut pas connaître à l'avance le montant des mensualités à payer dans le temps.
De ce fait, le coût global du crédit immobilier peut être plus faible que prévu dans le cas où les taux d'intérêts baissent.
A l'inverse, le coût global du prêt peut augmenter subitement dans le cas où le taux d'intérêt augmente.

Pour se prémunir d'une hausse trop importante des taux, de nombreux ménages optent pour le taux d'intérêts capé à 1%.
Dans ce cas, le taux d'intérêt du prêt immobilier ne pourra augmenter de plus de 1% de ce qui était prévu lors de la signature du contrat.
A titre d'exemple, prenons le cas d'un ménage ayant souscrit un prêt immobilier à un taux variable de 3%.

Dans le cas où le taux d'intérêt augmente de 1,5%, ce ménage ne sera affecté que de 1% et leur taux d'intérêt sera plafonné à 4%.
Le taux d'intérêt capé + 1% est un bon compromis afin de pouvoir profiter d'une baisse éventuelle des taux tout en gardant une sécurité.
Au moment de la signature d'un contrat de prêt immobilier, un ménage optant pour un taux d'intérêt variable bénéficiera d'un taux plus faible que s'il avait opté pour un taux fixe.

Les documents à fournir pour un prêt immobilier

Comme lors de chaque emprunt bancaire, il est impératif de monter un dossier pour bénéficier d'un prêt immobilier.
L'emprunteur doit notamment fournir les documents suivants :

• La copie recto-verso de la carte d'identité ou les 4 premières pages du passeport
• Un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois (facture EDF ou de téléphone fixe)
• La photocopie du livret de famille
• Les trois derniers bulletins de paie
• L'avis d'imposition des deux dernières années
• Le relevé bancaire des 3 derniers mois
• Un document certifiant de la situation personnelle du demandeur : marié, divorcé ou Pacsé
• Les tableaux d'amortissement des prêts en cours le cas échéant

Pour les hébergés gratuitement :

• Un justificatif de domicile de l'hébergeur
• Une attestation d'hébergement

Dans le cas d'un achat en VEFA:

• Le plan du bien immobilier réservé
• Le contrat préliminaire de réservation du bien
• Les attestations d'assurance liées à la construction : Décennale et dommage-ouvrage
• Le document indiquant la performance énergétique du logement

Dans le cas d'un achat d'un bien ancien :

• Le document attestant de la réservation du bien
• Le descriptif technique du bien acheté

Dans le cas d'une construction d'une maison:

• Justificatif d'achat d'un terrain constructible
• Les différents devis des entreprises intervenant
• Les nom et adresse du notaire chargé d'encadrer la construction

Dans le cas d'un achat par un SCI :

• La copie des différents statuts de la société
• La photocopie du Kbis de la SCI

Les différents types de crédit immobilier

Afin de satisfaire l'ensemble des besoins des clients, les banques ont mis en place plusieurs types de prêts immobiliers.

Le prêt à taux 0 dit PTZ

Ce type de crédit immobilier est le plus connu par les particuliers du fait des avantages qu'il offre.
Comme son nom l'indique, le prêt à taux 0 est un crédit gratuit dans lequel aucun taux d'intérêt n'est appliqué.
Cependant, pour pouvoir bénéficier d'un prêt à 0%, il faut répondre à plusieurs critères stricts.
Le PTZ concerne notamment les ménages n'ayant jamais été propriétaires dans le passé et qui souhaitent acheter un bien immobilier pour y habiter et non pas pour le louer à un tiers.
Le bien acheté doit donc être obligatoirement la résidence principale de l'emprunteur.

Le montant du PTZ dépend du lieu de résidence et de la situation personnelle des acheteurs qui devront respecter plusieurs critères afin de pouvoir bénéficier de cette aide de l’État.
Cependant, le montant du PTZ ne peut pas représenter la somme totale nécessaire pour l'achat du bien.
En moyenne, le PTZ représente 20% du montant du bien et le reste doit être financé à l'aide d'un crédit immobilier.
Il est important de noter qu'il est tout à fait possible de disposer d'un apport et de bénéficier du PTZ.

Pour bénéficier d'un PTZ, l'emprunteur devra fournir les documents suivants :

• La copie des quittances de loyers des 24 derniers mois
• La copie du bail prouvant que l'emprunteur était locataire durant les 24 derniers mois

Le prêt immobilier amortissable

Ce type d’emprunt est le plus connu et le plus classique des prêts immobiliers.
Que ce soit pour l'achat d'une résidence principale, secondaire ou pour investir dans un bien immobilier, les banques proposent ce type de prêt aux particuliers.
L'établissement bancaire propose aussi bien un taux d'intérêt fixe que variable pour ce type de prêt.

L'emprunteur rembourse son crédit par le biais d'une mensualité dont une partie rembourse le capital emprunté et une autre partie rembourse les intérêts.
Au fur et à mesure des mois, l'emprunteur aura moins d'intérêts à payer et le coût annuel du crédit diminuera.

Le crédit immobilier in fine

Ce type de prêt immobilier est parfaitement adapté aux particuliers achetant un bien dans le but de le louer.
Le prêt immobilier in fine est un emprunt au cours duquel la somme globale empruntée est remboursée en une fois seulement à la date d'échéance du contrat.

Tout au long de la durée du prêt, l'emprunteur rembourse des mensualités qui comprennent uniquement l'assurance et les intérêts liés à l'emprunt.
Ce type d'emprunt immobilier permet de bénéficier d'avantages fiscaux importants et il est destiné aux ménages ayant des revenus élevés.
Les intérêts payés par l'emprunteur pour ce prêt peuvent faire l'objet d'une déduction lors de la déclaration des revenus fonciers de ce dernier.

Le prêt relais

Le crédit immobilier relais concerne les personnes, déjà propriétaires, souhaitant acheter une nouvelle maison ou un appartement alors que leur bien immobilier n'est pas encore vendu.
Pour cela, la banque va verser au propriétaire 80% de la valeur de son bien immobilier afin que ce dernier puisse procéder à l'achat du nouveau bien.<./p>

L'emprunteur doit rembourser ce prêt sur une durée comprise entre 1 mois et 2 ans.
Le taux d'intérêt appliqué au prêt relais est faible et l'emprunteur devra rembourser son crédit une fois son premier bien immobilier vendu.

Le prêt immobilier à l'accession sociale

Ce type de crédit immobilier est une aide de l’État accordée aux ménages ayant de faibles ressources et souhaitant acquérir un bien.
C'est donc un prêt réglementé et soumis à des conditions de ressources et de surfaces dont les critères varient selon les villes.
La durée de remboursement de prêts immobiliers à l'accession sociale est comprise entre 60 mois et 360 mois.

Le crédit immobilier locatif social

Ce prêt immobilier est destiné aux personnes souhaitant acquérir un bien immobilier dans le but de le louer.
Ce bien doit être obligatoirement loué à un locataire pour qui ce logement est sa résidence principale.
Ce type de prêt immobilier peut être obtenu par l'achat d'un bien neuf, ancien ou pour un achat en VEFA.

Le prêt immobilier locatif social est octroyé par la Caisse des Dépôts et Consignations ou par l'un de ses partenaires bancaires.
Pour bénéficier de ce type de prêt, l'acheteur s'engage à louer son bien pour une durée minimum de 15 ans.
Le propriétaire va alors bénéficier d'une réduction de TVA lors de son achat et ne paiera pas de taxe foncière malgré le fait qu'il soit propriétaire.
Le principal avantage du prêt immobilier locatif social est la réduction de TVA qu'il procure.
En effet, la TVA sera de 5,5% et non pas 20% comme c'est le cas habituellement, ce qui va permettre à l'acheteur de faire une économie importante sur le prix d'achat.

Le courtier en prêt immobilier

De plus en plus de ménages font appel à un courtier en prêt immobilier pour mener à bien leur projet.
Le courtier en prêt immobilier joue le rôle d'intermédiaire bancaire entre l'emprunteur et la banque.
Il se charge de négocier l'offre la plus basse avec la banque afin de faire profiter son client d'un taux d'intérêt préférentiel.

Le courtier en prêt immobilier se charge de la demande du débit jusqu'à l'obtention du prêt par son client.
Il va également aider le client à procéder au montage du dossier de crédit immobilier indispensable à l'obtention des fonds.
En outre, le courtier joue un rôle de conseil important envers les clients qui ne doivent pas hésiter à poser des questions sur l'opération.
Il est important de noter que le courtier en prêt immobilier est rémunéré uniquement dans le cas où le client obtient le financement souhaité.

Les étapes d'un prêt immobilier

Il existe des étapes afin d'obtenir un prêt immobilier permettant de financer l'achat d'une maison ou d'un appartement.

La recherche du bien immobilier

La première étape pour bénéficier d'un prêt immobilier est de trouver le bien à acheter et de signer le compromis de vente.
Sur ce dernier, il est clairement indiqué que la vente devient caduc dans le cas où l'acheteur n'obtient pas le financement nécessaire.

La demande de prêt immobilier

L'acheteur dispose de 45 jours après la signature du compromis de vente pour trouver une banque acceptant de financer le bien.
Pour cela, l'emprunteur peut faire appel à un courtier ou contacter les banques directement.
Plus l'emprunteur dispose d'un dossier de qualité, plus il lui sera facile d'obtenir une réponse positive à un taux d'intérêt préférentiel.

Dans le cas d'une réponse positive de la part de plusieurs banques, il est important de comparer les offres bancaires à l'aide du TAEG (le taux annuel effectif global).
Cet indicateur permet de déterminer le coût total de chaque offre de prêt immobilier, ce qui permet de comparer facilement les offres.

L'étude du dossier par la banque

Une fois le dossier de prêt immobilier envoyé à la banque, celle-ci va procéder à une étude minutieuse afin de donner son accord ou rejeter la demande.
Il est important de souligner que le fait de disposer d'un apport personnel pour l'acquisition du bien permet d'obtenir plus facilement une réponse positive.
Aussi, plus la demande est qualitative, plus le taux d'intérêt bancaire sera faible et négociable.

La durée de réflexion obligatoire

Conformément à la loi Scrivener, une fois l'offre de prêt bancaire réceptionnée, l'emprunteur doit attendre obligatoirement 10 jours avant de la renvoyer à la banque.
Ce temps de réflexion a pour objectif de protéger l'acheteur contre les éventuels achats impulsifs qu'il pourrait regretter par la suite.

La finalisation de l'achat chez le notaire

Une fois le prêt immobilier obtenu et l'envoi de l'offre de prêt signée effectué, l'acheteur devra impérativement passer chez le notaire pour finaliser son achat.
Les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur et sont de l'ordre de 2% pour un achat dans le neuf et de 8% pour un achat dans l'ancien.
Il est important de noter que la banque ne finance pas les frais de notaire et que l'acheteur devra donc les payer à l'aide de ses économies.

L'assurance de prêt immobilier

Dans le cadre d'un prêt immobilier, il est impératif de souscrire à une assurance afin de se préserver des aléas de la vie.
Une assurance de prêt immobilier permet à l'emprunteur de se protéger lui-même et sa famille dans le cas d'un imprévu de la vie ne lui permettant plus de rembourser son prêt.

Quelque soit l'accident subi par l'emprunteur, l'assurance prendra en charge le montant restant dû à la place de l'emprunteur.
Aussi, l'assurance de prêt immobilier est une garantie pour la banque de se faire rembourser son prêt dans toutes les situations.

Il existe plusieurs types d'assurances de prêt immobilier en fonction des besoins de chacun.

Assurance dèces

Dans le cas où l'un des emprunteurs décède, l'assurance de prêt immobilier paiera à la place une partie ou la totalité du capital restant à rembourser en fonction de l'assurance souscrite.
Si l'emprunteur est assuré à 70%, l'assurance remboursera à la banque 70% du capital restant et le reste sera à la charge du co-emprunteur.
Si l'assurance a souscrit à une assurance à 100%, celle-ci remboursera l'intégralité à la banque.

L'assurance Perte totale et Irréversible d’Autonomie

Cette assurance permet de protéger l'emprunteur des accidents faisant perdre à l'emprunteur toute autonomie et donc qu'il ne soit plus en mesure de travailler.
Comme dans le cas de l'assurance décès, l'assurance remboursera la banque en fonction de la garantie souscrite.

L'assurance de la perte d'emploi

Cette assurance permet à l'emprunteur de se protéger des risques liés à un licenciement qui engendrera automatiquement la perte de salaire de l'emprunteur.
Cette assurance n'est pas obligatoire mais de plus de plus d'emprunteurs l'adoptent afin de se prémunir du risque de la perte d'emploi qui est de plus en plus fréquent.

L'arrêt de travail

Il est fréquent qu'un employé est obligé de s'arrêter de travailler dans la mesure où il ne peut plus exercer correctement sa profession.
Que le travailleur soit dans une situation d'IPP (incapacité permanente partielle), d'ITT (incapacité temporaire totale), ou d'une incapacité permanente, cette garantie permet de pallier à une perte de revenus.